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                【亞太智庫傳媒】2018:中國房地產新時代來臨?
                2018-1-25  來源:亞太經濟時報

                [字體調整: ]

                  在中國如果說什么東西最能撥動大家的心弦,那么無疑就是房地產市場了。轉眼來到了2018年,在“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位下,隨著監管的加強和宏觀調控政策的深入,中國的房地產行業是否能再開啟一個“新時代”?


                文|馬 田

                  2017年是中國樓市的調控大年,超過100個城市密集出臺了250余次調控政策,令人眼花繚亂的同時,更令房地產市場迷霧重重。買與不買,房價上漲或是下跌,成為購房者最關心的話題。關于中國房地產未來,當下有兩種截然不同的態度,一種認為,在全國樓市開啟“五限時代”后,隨著租售同權、租購并舉等調控政策陸續出臺,中國房地產行業將在2018年開啟一個新時代,走出房價屢控屢漲的怪圈;另一種觀點則認為,房地產長效機制并非首次提出,之所以推進艱難,在于中國政府很難承受房地產下滑帶來的經濟下行壓力,這次也依舊是重復“狼來了”的故事,與以往不會有任何不同。

                  究竟未來中國房地產政策與市場會如何演變?是巨變的前夜,還是難逃屢控屢漲怪圈?

                中國房地產市場獨特之處

                  近年來,中央多次強調:“房子是用來住的,不是用來炒的。”但現實剛好相反,房子被用來炒,而不是用來住。在住房大量空置的同時,房價繼續快速上漲。從過去十幾年中國房地產市場狀況來看,中國房價整體漲多跌少,而且每次下跌都是在政策調控下的短期回落,其后由于政策由緊轉松,房價又會出現報復性反彈,在很短時間便超過前期峰值。

                  新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年指出,中國房地產領域之所以發展到今天的局面,是由幾個方面失效的結果造成的,其中包括經濟學的失效、政府經濟政策的失效、市場的失效及社會壓力的失效。多年來,政府千方百計采取各種限購政策,但效果不僅不佳,反而惡化局勢。不管一線城市的房價多么離譜,人們還是拼命離開二三線城市,擁擠到一線城市,價格因素在中國房地產領域不起任何作用。

                  瑞穗證券亞洲公司首席經濟學家沈建光將過去十年中國房地產調控歸納為中國式的“房價—收入螺旋式上漲”模式。他稱造成這種局面的重要因素是中國獨特的制度,尤其是中國獨特的土地財政制度,使得地方政府總是有意無意地把房價往高推。而中國政府長期以來對增長目標的過度看重,也使得在經濟下行壓力較大之時,常常將房地產作為穩增長的重要手段。在此背景下,經歷了幾輪房地產政策放松與房價螺旋式攀升,社會已普遍堅信中國房價只漲不跌的神話。

                住房租賃市場迎來爆發式發展

                  我國房價一路飆漲,一邊是剛需者買不起房,一邊是炒房團越來越多,房地產泡沫事實上已成為巨大的“灰犀牛”。如果要避免房地產泡沫的破滅,調控就必須有傷筋動骨的變化。2018年房地產調控必須出現明顯質變,從過去以“限”為代表的短效機制向長效機制轉變,真正實現房住不炒。

                  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水平,熱點城市樓市明顯降溫,但這主要是依靠調控重拳下行政限制性措施的實行,而并非真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發揮自我調節作用下的變化。若后期調控放松,前期抑制房價過快上漲的成效將功虧一簣,被限制性措施打壓的需求或伺機復燃,房價可能出現報復性增長。因此,必須高度警惕未來市場的不確定性。他建議應把持續調控融入長效機制中,實現以售賣為主的住房體系向租售并舉體系的轉變,積極完善租賃住房制度,加快住房租賃立法,健全租賃住房的土地、金融、供給機制。住房租賃市場是一個有待開發的萬億級市場,在租購并舉和租售同權政策的刺激下,加上銷售市場調整,2018年住房租賃市場將有顯著的提升。

                  中銀國際資深經濟學家葉丙南認為,在當前形勢下,施行“租購并舉”可以解決目前房地產發展的兩個關鍵問題,一是擴大住房供給。盤活閑置用地、允許商業用房改建租賃住房以及允許國有建設用地、集體建設用地進入住房租賃市場;二是發揮長效機制作用。擴大教育、醫療、社會保障等公共服務供給,加快基本公共服務均等化,逐步實現租購真正同權。

                爭議中的房地產稅

                  除此之外,房地產稅也被提上日程。財政部部長肖捷日前在《人民日報》上發表署名文章,提及了推動房地產稅的立法和實施,力爭在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。這再度引起各界對房地產稅的熱議。

                  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房地產稅的征收能夠發揮三個作用。首先增加相應的財稅收入,后續可以成為房地產領域的一種重要稅種,較好地支撐公共財政事業,進而促進住房保障事業發展。第二積極調節收入水平,有效地引導購房預期。第三能夠對房價上漲起到一定的抑制作用。征稅背后,勢必會對各類需求進行管制,這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現象會減少,相應地房價上漲的壓力也會減少。

                  雖然很多業內人士將房地產稅作為抑制房價的一種長效機制,但還有一部分人對此持有保留態度。中國社科院經濟所研究員王麗娜稱,從國際經驗上看,日本、美國這些出現過房地產泡沫的國家,都有房地產稅,但是并沒有因此抑制住房價上漲。房價的穩定是和供需關系有關的,房地產稅對投資或者持多套房的行為可能會有約束,但實際上還要看具體情況。中國和國際上房地產市場的最大區別是,中國土地市場是由政府壟斷的,且是城鄉分割的市場,這才是政府應該解決的問題。房地產稅最終形成法律需要一個過程,這其中還有很多系統性、協調性的問題需要解決,因此急不得。現在房地產稅被當成了理想化的東西,其是否真正對房地產市場起到作用,還需要實踐檢驗。

                  持有類似觀點的還有中國社科院財經戰略研究院楊志勇,他認為用房地產稅調節房價的結果有兩種可能,一種是房價不降,反而增加購房者的負擔;另一種就是現在的情形,現在房價在近期出現微跌,成交量較低,這種情況下出臺房地產稅會使房地產市場成為驚弓之鳥。正常情況下房地產稅對房價幾乎沒有任何直接影響。

                  新年以來,多地樓市松綁、放開租房落戶等一系列重磅消息又一次把樓市帶到了輿論的中心,但這些政策在近兩日國土資源部部長姜大明發布的“政府將不再是住宅用地的唯一提供者”消息面前都顯得黯然失色。這一改革是否能真正將中國房地產市場帶入全新時代,我們拭目以待。

                【廣東省情調研網】


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