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                共有產權房 養老新選項
                2018-1-10  來源:人民日報

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                  核心閱讀

                  北京推出了共有產權養老試點項目——朝陽區恭和家園:每間居室5%的產權由投資商永續持有,另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,允許出售。
                  這種模式下,老人可以在家中享受養老服務,企業也可以快速回籠資金,“輕裝”上陣。同時,小區總面積約40%用來配套醫療、餐飲等公共服務設施,由企業持有經營。此外,還通過一系列措施,保證投資商要想實現盈利,必須靠提供養老服務,而不能靠賣房子,使養老房真正用于養老。 

                  截至1月2日,全國首個共有產權養老試點項目——位于北京市朝陽區的恭和家園,已認購簽約養老居室143套。這標志著北京共有產權養老服務設施建設試點取得階段性成果。
                  “該項目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住’的共有產權養老服務設施建設模式,吸引了社會優質資本進入養老服務業,破解了建設養老設施資本流動性的瓶頸,有效解決了社會群眾多元化多樣性養老服務需求。”北京市民政局副局長李紅兵說。
                  這一模式究竟如何運行?能否為老人帶來更多的獲得感?為我國養老產業的發展帶來哪些啟示?記者進行了采訪。
                  老人在家享服務
                  房子能拿產權證
                  雙橋恭和家園位于廣渠路北側,與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規模3.68萬平方米,由“養老居室”“長期照料(醫護)床位”和“公共空間”三大主體部分構成,融合了居家養老、社區養老和機構養老的優勢。其中養老居室365套、養護中心39間共計68張床位,還有社區衛生服務站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動設施,可為老年人提供長期居住、營養膳食、醫療護理、居家服務、持續照料、康健娛樂等服務。
                  每套居室內,均為無障礙設計。浴室比一般浴室要大,并且安裝了座椅,老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙,開門可以刷卡進入,老人離開房間,屋內可自動斷電。室內還安裝了緊急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小時值守醫護人員會立即趕來。”養老社區投資運營方負責人說。
                  恭和養老院院長龐蕾介紹,老人在此可以獲得生活管家服務,包括處理生活中遇到的起居等問題,以及享受由社工提供的服務、參與重大節日舉行的主題活動。此外,最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫護服務。“這種模式打通了居家養老和機構養老相互獨立的養老供給格局,實現養老服務體系有機對接。通過鑲嵌在養老服務設施中的居室出售,讓老年人在自己家就可以享受養老機構的專業化服務。”龐蕾說。
                  按照規定,這365間養老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產產權。即:投資商永續持有每間居室5%的產權,95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業所屬的5%產權不能轉賣,需由企業長期持有、運營,購房者可以購買、出售其余95%的產權,年限為50年。獲得產權后可以與普通商品房一樣出租、出售,價格由買賣雙方自主確定,收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是,買房或者租房的人,家中也必須要有60歲以上的老人。
                  “產權持有者都將擁有50年的‘不動產登記證’,賦予了購買者對養老居室的資產權屬。”李紅兵表示,“在世有資產,離世有遺產”將不再是夢想。
                  企業資金回籠快
                  兌現服務才盈利
                  許多企業看中了養老產業這塊誘人的蛋糕。然而,由于養老相關產業存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況,部分實力不夠雄厚的企業始終對投資這一領域較為謹慎。
                  據業內人士介紹,目前養老機構盈利模式大體分為重資產模式和輕資產模式。重資產模式大多是房地產開發企業轉型而來,通過公開市場拿地,以產權銷售為核心,快速回籠資金,但進入門檻較高。輕資產模式則以運營為核心,收入來源主要為床位費和護理費,資金回收較慢,難以實現快速擴張。
                  李紅兵直言,養老服務領域中,投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入,給后續的管理服務帶來較大負擔, 直接影響到服務質量。共有產權試點,釋放了社會資本的流動性,可以使投資方快速收回重資產投入,“輕裝”開展養老服務。這種模式,預期將激活養老服務市場,吸引更多社會資本進入養老服務業。
                  根據《共有產權養老服務設施試點方案》,恭和家園的養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者共同持有,其中企業只占5%的份額,這無疑大大減輕了養老服務企業的投入成本,有利于資金快速回籠。
                  另一方面,配套約占總面積40%的醫療、護理、餐飲等公共服務設施,由企業持有經營。“投資商僅僅銷售養老居室,不能實現盈利。相反,投資商如果信守為老服務承諾,將這些功能很強的養老設施妥善經營,在社會老齡化的大背景下,將成為良好的經營性資產。”恭和家園運營方樂成集團副總裁高峻松表示。
                  多種措施防投機
                  確保養老不跑偏
                  目前,試點項目恭和家園養老居室的售價為每平方米4萬元左右,明顯低于周邊二手房價格。與此同時,買賣恭和家園養老居室,不受北京現行普通商品房限購政策影響。
                  那么,共有產權居室會不會成為投資者競逐的目標,違背了養老初衷呢?北京市民政局、市規劃國土委和市住建委多位負責人都強調,這是一個養老項目,不是一個房地產項目。養老企業雖然只承擔5%的居室產權,但卻擁有公共空間的完全產權,更重要的是,企業要對未來的養老服務提供永續的專業經營。
                  北京市規土委副主任謝俊奇介紹,項目的用地性質屬于經營性養老設施,不適用房地產的土地利用政策。市規土委將加大監管力度,嚴禁以養老機構的名義搞房地產開發,嚴禁以養老為名開展無關的活動,嚴禁改變土地使用性質。
                  高峻松表示,為確保試點項目的養老服務用途,在政府及有關部門指導下,投資方設置了一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估,先確認養老服務需求。樂成公司組建評估團隊,對意向客戶開展生活自理能力、居家環境、精神衛生及社會關系等評估,了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后,出具評估報告,定制服務清單,建立客戶信息檔案,檔案還要交民政部門審核備案。
                  與此同時,每一名入住者在簽署《購房協議》前,需支付每月3000元的“基礎服務費”,用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業管理等基礎服務。“這筆費用,無論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養老房挪作他用。”試點項目企業負責人說。
                  以試點項目每平方米4萬元的售價計算,一戶79平方米的項目,全款為316萬元,50年所需繳納的服務費為180萬元,這相當于共需繳款496萬元,合每平方米6.3萬元左右,較周邊普通商品房已經沒有明顯的價格優勢。
                  此外,由于該項目完全按照養老建筑規范建造,用于養老照料、醫療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動空間占比較高,相對于普通住宅,這種養老用房得房率偏低,只有65%左右。無專業服務需求的年輕人購買,是很不劃算的。
                  李紅兵強調,該項目實施的全過程,政府都是可控的。“房子是用來住的,養老服務設施是用來養老的。在政府可控的情況下,老年人有了新的選擇。”(來源:人民日報 作者:賀 勇)

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